Geen eenduidige rechtspraak
Heel wat (handels)verhuurders werden tijdens de eerste en tweede lockdown geconfronteerd met huurders die hun huur weigerden te betalen. De vraag is of die weigering tot betaling in deze tijden terecht is.
In een opvallend vonnis van het vredegerecht kanton Etterbeek oordeelde de rechter dat de huurder van een niet-essentiële handelszaak werd vrijgesteld van de betaling van de huur tijdens de periode van verplichte sluiting. De vrederechter beriep zich op ‘Corona-overmacht’.
Zoals verwacht kwamen er een groot aantal zaken bij de vrederechter omtrent de huurverplichtingen en COVID-19. Als we kijken naar de uitspraken dan vallen er drie ‘strekkingen’ te onderscheiden:
- De handelshuur is niet verschuldigd omwille van overmacht, zo oordeelde o.a. het vredegerecht in Antwerpen
- De handelshuur wordt gereduceerd tijdens de COVID-19 maatregelen, zo oordeelde het vredegerecht in Brugge
- De handelshuur is volledig verschuldigd, zo oordeelde o.a. het vredegerecht in Leuven
Wie is verantwoordelijk voor de verstoring van het huurgenot?
Het is – vrij – vaststaand dat de coronacrisis en de verplichte sluiting van niet-essentiële handelszaken kan beschouwd worden als overmacht. Losstaand daarvan moet er nog steeds gekeken worden naar de kern van de contractuele verplichtingen van de handelshuurder en verhuurder. De situatie van overmacht zorgt er nl. niet per se voor dat de verhuurder haar verplichting tot het verschaffen van een rustig genot niet zou nakomen.
Het is dus de vraag wie het risico van de overmacht moet dragen: de verhuurder of de huurder?
Zoals reeds aangehaald heeft de verhuurder, naast de plicht tot levering van het goed, ook de verplichting om tijdens de uitvoering van overeenkomst het rustig genot te vrijwaren. De verhuurder mag m.a.w. geen daden stellen die dit huurgenot kunnen verstoren. Indien echter een derde deze genotstoornis veroorzaakt, zonder dat dit te wijten is aan de verhuurder, dan zal de huurder dit zelf moeten oplossen.
In concreto stelt zich dus de vraag of de verhuurder moet instaan voor de genotstoornis die werd veroorzaakt door de beslissing van de overheid om de niet-essentiële zaken te sluiten.
De sluiting van de handelszaken brengt niet met zich mee dat de huurders het pand niet meer kunnen gebruiken. Het pand kan nog steeds dienst doen als opslagplaats, e-commerce en tijdens de tweede lockdown kon er ook een systeem van click & collect georganiseerd worden. In eerste instantie zouden we dus zeggen dat het aan de huurder zelf is om te beslissen hoe hij hiermee omgaat en dat de huurder het economisch risico van de overmachtssituatie draagt.
Dit argument kan echter wel genuanceerd worden. Handelshuur onderscheidt zich net van alle andere vormen van huur door haar contact met het publiek. Deze voorwaarde valt uiteraard weg door de sluiting.
Geen eenduidige oplossing
Enerzijds kan men oordelen dat de verhuurder, wegens overmacht, tekortschiet in haar verplichting om het vrij genot te vrijwaren. Het gevolg hiervan zou zijn dat de huurder niet moet betalen aangezien er geen prestaties worden geleverd.
Anderzijds kan men ook oordelen dat de verhuurder niet kan instaan voor de beslissingen die door de overheid zijn genomen.
Artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek zou dienst kunnen doen als tussenoplossing. Dit artikel voorziet nl. in de mogelijkheid tot prijsvermindering of de ontbinding indien het goed ten dele is teniet gedaan. De sluiting kan beschouwd worden als een gedeeltelijke niet-beschikbaarheid. De vrederechter zou in concreto kunnen oordelen welke diensten tijdelijk niet kunnen worden uitgevoerd en hiervoor een prijsvermindering toe staan.
Maak afspraken
Uit bovenstaande blijkt dat er helemaal geen eenduidige oplossing is. Wij raden dan ook aan om hieromtrent een akkoord te bekomen met de (ver)huurder.