Disable Preloader
advies & nieuws

Erfpacht als waardig alternatief voor de handelshuur?

Inleiding

Van zodra een huurder een onroerend goed huurt met de bedoeling om daar zijn handelsactiviteit in onder te brengen, is de handelshuurwet van toepassing. De wet op de handelshuur bevat echter veelal bepalingen van dwingend recht, hetgeen niet altijd even aangewezen is.

Wat vaak uit het oog wordt verloren is dat de erfpacht, net zoals bij huur, de genotsrechten over een onroerend goed overdraagt. Daar het geen echte huur is moet de huurwetgeving ook niet worden toegepast, zelfs niet wanneer de bestemming van het onroerend goed een handelsactiviteit is.

Het erfpachtrecht zal vanaf 1 september 2021 een nieuw jasje krijgen. Een belangrijke vernieuwing is de inkorting van de verplichte minimumduur van 27 jaar naar 15 jaar. Vanuit dit gegeven kan erfpacht een interessant alternatief zijn voor de handelshuur.

Hieronder zoomen we even in op de voordelen en nadelen van erfpacht.

Bevoegdheid erfpachter (‘huurder’)

De erfpachter heeft quasi een onbeperkte bevoegdheid in die zin dat hij alles aan het onroerend goed kan veranderen zoals hij wenst, meer nog hij kan ook de bestemming van het goed wijzigen. Zo is het zelf toegelaten om nieuwe gebouwen op te richten op het perceel, waarvan de erfpachter zelf eigenaar is gedurende de duur van de erfpacht.

De handelshuur is in die zin veel beperkter. Indien een huurder bepaalde werken wil uitvoeren dan dient hij altijd de voorafgaande toestemming te vragen aan de verhuurder. Voorts kan ook – nogal logisch – de bestemming niet gewijzigd worden.

Dit heeft dan ook tot gevolg dat alle herstellingen (zowel onderhoud als grove) ten laste van de erfpachter vallen. Terwijl bij huur de grove herstellingen wel ten laste van de verhuurder zijn in principe.

Termijn

Op vlak van de duur biedt de erfpacht meer zekerheid. Een erfpacht wordt nl. aangegaan voor een minimumduur van 15 jaar tot maximaal 99 jaar.

Bij handelshuur is die termijn veel meer afhankelijk van de wil van beide partijen. Op zich geldt er een minimumtermijn van 9 jaar maar deze kan telkens na een periode van 3 jaar worden beëindigd. Een huurovereenkomst kan ook blijvend hernieuwd worden op verzoek van de huurder. De verhuurder heeft dan wel de mogelijkheid om dit te weigeren, doch zijn daar zeer strikte voorwaarden aan verbonden.

Tegenprestatie, belastingen en kosten

Vrij opmerkelijk aan de (nieuwe) erfpachtwetgeving is dat er geen verplichting tot vergoeding oftewel ‘canon’ wordt opgelegd. De erfpachtovereenkomst kan nl. voorzien in alternatieven zoals het uitvoeren van bouwwerkzaamheden door de erfpachter. Indien er toch een canon wordt vastgelegd, dan kan deze ook niet meer worden herzien.

Daarentegen is een periodieke huurprijs net een essentieel onderdeel van een huurovereenkomst. Een herziening is bovendien niet uitgesloten.

Een nadeel bij  erfpacht is dan weer dat alle taksen ten laste van de erfpachter zijn. Daar waar bij handelshuur de eigenaar van het pand de belastingplichtige is.

Een ander, toch wel niet onbelangrijk verschil zijn de registratierechten. Een erfpachtovereenkomst moet geregistreerd worden met tussenkomst van een notaris, dient te worden ingeschreven in het kantoor rechtszekerheid en de registratierechten bedragen 2%. Bij een handelshuur bedragen de registratierechten amper 0,2%.

Afbakening overeenkomst

Uit het bovenstaande kunnen we concluderen dat vrijheid en zekerheid de voornaamste kenmerken zijn van een erfpachtovereenkomst. In eerste instantie zou men de bedenking kunnen maken dat deze elementen kunnen gebruikt worden in een handelshuurovereenkomst en vice versa. Het gevaar schuilt erin dat de rechter de overeenkomst dan zal herkwalificeren. Zo kan de rechter een erfpachtovereenkomst retroactief beschouwen als een handelshuurovereenkomst, met alle dwingendrechtelijke gevolgen van dien.

Het is dus van belang om beide overeenkomsten goed van elkaar te onderscheiden.
Contact info
Social nieuws

Copyright © 2017 Webregion. All Rights Reserved

Accepteer Cookies & Privacy Policy?
Onze website gebruikt cookies om u te onderscheiden van andere gebruikers, om een betere ervaring te bieden wanneer u onze website bezoekt en om de prestaties en het nut van onze site te verbeteren. . Daarnaast maken wij ook gebruik van essentiële en functionele cookies die noodzakelijk zijn voor de correcte werking van de website. Door op "Cookies aanvaarden" te klikken, aanvaardt u alle cookies. Indien u uw voorkeuren wilt aanpassen, klikt u op "Voorkeuren instellen".
Cookies aanvaarden
Meer informatie
Selecteer welke cookies u wenst te accepteren.
Essentiële en functionele
Deze zijn essentieel voor de werking van de site.
Voorkeuren instellen
Cookies gerelateerd aan website bezoeken, browser types, ed.