Met de inwerkingtreding van het Nieuw Burgerlijk Wetboek was er een grondige wijziging van het goederenrecht op til en dus ook van het erfpachtrecht.
Voorheen werd de erfpacht geregeld door de 18 artikels van de wet van 10 januari 1824. Het nieuwe erfpachtrecht is nu vormgegeven in titel 7 van Boek 3 en wordt beperkt tot 10 bepalingen.
Contractuele vrijheid
De wetgever voorziet ons van een nieuwe duidelijke definitie waarbij het duurelement en de tegenprestatie werd weggelaten:
Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie.
De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan, behoudens andersluidend beding, de bestemming van het onroerend goed wijzigen.”
Hetgeen opvallend is dat er nu expliciet de nadruk wordt gelegd op het feit dat de erfpachter de waarde van het onroerend goed niet mag verminderen en er ook geen wijzigingen mogen worden doorgevoerd.
Wijziging minimumduur
Onder het oude erfpachtrecht werd de minimumduur op 27 jaar gelegd. Indien partijen hiervan afweken van deze bepaling van dwingend recht dan bestond het risico op een herkwalificatie naar huur. Aangezien die vrij lange minimumduur door velen als hinderlijk gezien werd, wou de wetgever hieraan tegemoet komen door ze te verlagen naar 15 jaar.
De maximumduur van 99 jaar is daarentegen wel gewoon behouden gebleven. Uiteraard kunnen partijen een kortere duur stipuleren. Zij kunnen ook besluiten om de overeenkomst toch te verlengen, mits ze niet langer duurt dan 99 jaar.
Heel uitzonderlijk kan de erfpacht eeuwigdurend zijn. Dit is enkel het geval indien de erfpacht door de eigenaar is gevestigd in het belang van het openbaar domein. De erfpacht loopt dan door zolang de openbare bestemming voorloopt.
Einde aan canonverplichting
Heel typerend voor de vroegere erfpachtovereenkomst was de betaling van een canon aan de erfpachtgever. Dit kwam neer op de symbolische 1 euro.
Met het nieuwe erfpachtrecht maakt dit geen essentiële vereiste meer uit. Er wordt minder zwaar getild aan het bezwarend karakter. Partijen zijn echter vrij om toch een vergoeding en de modaliteiten hiervan overeen te komen.
Doch niet geheel zonder verplichtingen
Desalniettemin de betaling van de canonverplichting wegvalt, heeft de erfpachter wel degelijk een aantal verplichtingen. De erfpachter staat nl. in voor alle onderhoudsherstellingen en grove herstellingen. Dit betekent niet dat hij het onroerend goed per se moet verbeteren maar hij mag de waarde ervan onder geen beding verminderen, mits uitzondering van overmacht, slijtage en ouderdom.
Bijkomend is de erfpachter ook gehouden tot alle lasten en belastingen die betrekking hebben op het onroerend goed waar de erfpacht betrekking op heeft.
Ongerechtvaardigde verrijking?
Onder de oude wetgeving was de erfpachtgever geen enkele vergoeding verschuldigd op het einde aan de erfpachter indien deze laatste verbouwingen had uitgevoerd of beplantingen had opgericht. Met het nieuwe BW komt hier verandering in. De wetgever was nl. van oordeel dat dit een ongerechtvaardigde verrijking uitmaakt. Opnieuw bestaat er wel de mogelijkheid voor partijen om hier contractueel van af te wijken.